El arquitecto Diego Olivares analizó en profundidad el actual escenario del mercado inmobiliario en San Juan y en el país. Habló sobre las condiciones de los créditos hipotecarios indexados, el rol del sistema UVA, y más.
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Durante su participación en el streaming de Más Medios (reviví la nota completa ACA), el arquitecto Diego Olivares aportó una mirada técnica y actualizada sobre el funcionamiento de los créditos hipotecarios que están disponibles hoy en Argentina. Destacó que se trata de préstamos similares a los implementados en 2017 y 2018, durante el gobierno de Mauricio Macri, en los que se utiliza el sistema francés de amortización y una unidad de medida indexada como la UVA (Unidad de Valor Adquisitivo), ajustada por inflación.
Uno de los puntos más debatidos fue precisamente el sistema francés, que implica pagar mayormente intereses al inicio del crédito, y capital recién en la etapa final del préstamo. Como ejemplo, mencionó el caso de su hermana, quien tras ocho años de pagos ha cancelado menos del 10% del capital tomado. Por eso, recomendó adelantar cuotas en los primeros años, lo que permite ahorrar intereses y cancelar más rápidamente el capital.
Olivares explicó que, aunque estos créditos tienen mala fama, en parte por la volatilidad económica del país, hoy podrían representar una oportunidad concreta para acceder a una vivienda, especialmente porque el valor de las propiedades construidas está en niveles bajos. “Hoy estamos saliendo de un piso. Las propiedades están baratas, sobre todo las ya edificadas. No así construir, que ronda los mil dólares el metro cuadrado”, afirmó.
Otro aspecto importante que desarrolló el arquitecto fue la diferencia entre créditos para viviendas ya construidas, para construcción desde cero, refacción o ampliación. Señaló que en San Juan ya no están disponibles las líneas individuales del IPV, que antes permitían edificar con respaldo provincial. La operatoria fue suspendida por falta de financiamiento nacional y provincial, lo que obliga hoy a recurrir a bancos.
A nivel nacional, hay líneas vigentes tanto para primera como para segunda vivienda. Los créditos para la primera residencia tienen tasas que rondan el 4,5% anual, mientras que los de segunda vivienda se ubican en torno al 8,5%. En todos los casos, el monto de la cuota no puede superar el 25% de los ingresos declarados. Además, los bancos permiten sumar ingresos del grupo familiar y agregar codeudores para acceder a montos mayores.
Olivares también remarcó que no cualquier propiedad es apta para comprar con crédito hipotecario. El inmueble debe contar con planos aprobados, mensura al día y no estar en sucesión judicial. Por eso, destacó la creación de plataformas como la del Banco Nación, donde se pueden consultar propiedades que ya están verificadas para acceder al financiamiento. “Esto ahorra tiempo y frustraciones, porque mucha gente va al banco con propiedades que después no califican”, sostuvo.
La UVA, que hoy ronda los 1.400 pesos, representa una milésima parte de un metro cuadrado de construcción y se actualiza por inflación. Según Olivares, no se trata de un invento argentino, sino de una herramienta tomada del modelo chileno, donde se utiliza la UF (Unidad de Fomento) desde 1967. Esta unidad se emplea no solo para créditos, sino incluso para fijar honorarios profesionales y precios de inmuebles.
Sobre el impacto en el mercado inmobiliario, explicó que la oferta de viviendas a la venta en San Juan existe, aunque todavía hay resistencia a aceptar operaciones con crédito por cuestiones impositivas. Sin embargo, insistió en que estos préstamos son clave para dinamizar la compraventa: “Hoy, la diferencia entre vender o no vender es el crédito hipotecario”, afirmó.
Para quienes estén evaluando esta opción, recomendó ingresar al simulador de la web tasatasa.com, donde se pueden comparar condiciones de distintos bancos. También remarcó que todos estos créditos incluyen un seguro de vida, lo que garantiza que, ante la muerte del titular, la deuda no se transfiere a los herederos.
Finalmente, Olivares subrayó que en Argentina, como en muchos países de la región, el crédito hipotecario es una de las únicas vías posibles para acceder a la vivienda propia. Y aunque reconoció los riesgos inflacionarios, consideró que, en un contexto donde alquilar también representa un gasto significativo, pagar una cuota que construye patrimonio es una decisión que puede valer la pena.
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